多元服务 特色运营
物业公司着力提升服务水平和创新运营模式
集团物业公司在商业综合体的运营管理中，以改革创新的思路和理念，不断强化内部管理，夯实物业基础，在竞争激烈的市场环境下，大胆探索和创新运营模式，多元服务，特色运营，精耕细作，积极策划开展各类营销活动，着力提升运营管理水平，逐渐向商业运营管理体系发展，努力打造具有界林集团特色的运营团队和品牌项目。
一
一个成熟的商业综合体，除了有明确定位和优秀的运营招商团队，并吸引大批优秀品牌入驻以外，还要有后期的精心管理和运营，只有具备了这些才能意味着成功。所以，把明确的定位比作商业综合体的灵魂，那么优秀得当的运营就是商业综合体的身体。商业综合体物业管理不仅仅是简单的物业服务和租金收取，商业物业的价值在于精细化管理，实施统一招商、统一租户、统一合约、统一营销、统一企划促销、统一数据库、统一物业服务等，从而实现整合收益的最大化和各方共赢。
集团董事长在年初年会的讲话中，对2017年物业公司工作作出了“要制定好全年营销计划，实施商户、超市、项目三体联动，加大招商力度，提升招商品质，推出灵活多样、卓有成效的招商政策及运营策略，向商业运营管理体系发展”的指示要求。如何认真贯彻执行好董事长的指示要求，如何使物业工作在创新运营和管理提升上有一个大的突破，让集团“界林城”品牌成为展示城市风貌和城市综合竞争力的“窗口”和“名片”，物业公司全体干部员工进行了努力和探索。
在瞬息万变、竞争激烈的市场面前，面对人才队伍、基础运营、招商服务等各个方面都有待尽快提升的现实，物业公司管理团队深知，唯有走出传统物业管理思路，提升和改进运营模式，在管理运营中不断积累经验，规范物业管理，完善物业管理体系，才能更加紧密地与市场接轨，才能在竞争中立于不败之地。
目前，国内商业综合体发展逐步出现两个趋势：一是综合体商业发展的轻资产化。轻资产运营模式下，大部分零售业是以租赁性质的，这样可以规避重资产折旧的风险，相对降低经营成本。二是业态组合更加注重体验式消费。餐饮在综合体商业的比重越来越高，餐饮发展将着重打造舒适的餐饮集群，形成具有集中性和可选择性的小业态集群规模效应，兼具特色化、加盟化，适当引进外来全国新型餐饮品牌，才能更加吸引消费者。
一个商业项目，招好商、开了业，才只是挑战的刚刚开始。商业型物业管理模式就是以市场变化、客户需求为导向，运用科学的管理方式，创新的运营理念，通过最优化的资源组合，产生高品质、高水准的产品——服务，从而实现良性循环发展。界林不夜城、北城界林城、费县界林城、经开区界林城、蓝色港湾广场这五大综合体的商圈，如何不断提升顾客满意度，不断提升运营品质，不断提升项目价值，都需要物业公司运营团队去深入挖掘外在和内部的潜力。
二
常言道：三分建设，七分管理。针对商业物业管理面临的一系列挑战，为更好地提升规范化管理和服务水平，物业公司从三个方面入手，着重搭建组织架构，提升基础运营管理，提高招商品质，增加商户联动活动。
一是搭建适合现代商业经营体系安全稳定运行的组织架构。科学的管理架构是成功经营的原动力，组织架构是现代商业物业运行的重要体现，在商业经营和物业服务的形式统一、实质分离的状况下，通过增加项目运营专员，强化运营检查和招商的职能，使人员和精力更加专业性、针对性地投入到活动组织的执行中。
二是加强基础运营管理，提高招商品质。具体工作中，物业公司在提高基础运营管理水平上狠下功夫，严格视觉管控检查，不断完善和强化物业服务职能，提高业主的满意率。商业物业管理区别与住宅物业的同时，也承担着物业服务的职能，工作中，物业公司为商户积极解决问题，定期进行用电与消防安全检查，及时整改，消除安全隐患，为顾客和商户提供优良的环境，在规范这些基础工作的基础上，并大力提升项目的整体运营能力和水平。与此同时，物业公司还认真扎实地搞好市场调研，选择贴近消费的商户，主动推进商铺优化升级。在招商与营运两大职能方面，物业公司加强了紧密衔接，密切关注各商户的经营情况，并对商户进行评估。评估的内容包括：商户对项目的贡献情况、美誉度和商誉、发展现状和方向、经营管理能力和生存能力等。“招商”是一个筑巢引凤的过程，而“调整”则是一个优胜劣汰的过程，通过调整，使业态的布局更加科学，品牌组合更加合理，租金水平有所提高，装修形象有所提升，使综合体的区域竞争力得到很大提升。
三是增加了商户联动活动，提高客流。一个成熟的商业综合体，为人们带来的一定是一种精致生活和快乐体验，以及全方位的休闲购物空间，让每一位消费者都能找到属于自己的心中所爱。90后、00后消费群体不断涌现和比重增加，他们更加注重品牌和性价比，随着体验性时代的到来，整个社会消费结构呈现出来的消费现状将以中高端的享受和中低端的消费为主。从目前三四线城市商业综合体的发展来看，商业的发展同质化比较严重，也很难做到招商品牌的差异化，招商后的商业运营必须从增加新的营销思路、新的体验感活动，让消费者记住品牌，让品牌走进消费者心里，拉近与消费者的距离，增加消费者品牌体验和感受的机会。因此，衡量商业综合体运营管理水平一个最简单有效的指标就是客流量。对此，物业公司找准项目定位，坚持营销方向，紧紧抓住季节性消费理念，坚持以家庭为核心开展经营，打造形式多样、丰富多彩的最具影响力的体验式、情景式营促销活动，把消费变成一种趣味、时尚、互动与享受的体验，消费拉动力效应凸显。极富创意的大型社会性活动提升了界林城品牌的影响力和社会效应，各综合体活动结合各自所在地的区位及客群特点，有针对性地进行展开，制造了大量社会话题，进一步巩固了界林城“商业中心”的优势。企业管理部 岁月 物业公司 尹美洁